Os problemas de uma convenção condominial desatualizada.

A convenção condominial desatualizada é capaz de trazer problemas em situações de litigiosidade entre condôminos e síndicos e até empresas administradoras condominiais.

Isto porque muitas convenções contêm previsões da Lei 4591/94, a chamada Lei do Condomínio, algumas em desacordo com o atual Código Civil.

A título de exemplo, a Lei 4591/94 prevê, em seu parágrafo 3º, artigo 12, para o caso de pagamento da taxa condominial em atraso, a aplicação de multa de 20 por cento, contra o que regula o Código Civil, ao estabelecer a taxa de 2 por cento no parágrafo 1º do artigo 1336.

Inclusive, o próprio Código Civil já foi superado por jurisprudência do STJ, uma vez que aquele prevê, em seu parágrafo único do artigo 1334, que a convenção condominial apenas será oponível a terceiros se registrada em cartório. Porém, vide o teor da súmula: Súmula 260 STJ:

“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

Do mesmo modo, também foi objeto de discussão jurisprudencial a questão relativa à manutenção de animais domésticos nas unidades. No caso das convenções desatualizadas, é comum que haja proibição da presença destes animais.

Porém, já é pacífico na jurisprudência do STJ o entendimento de que a presença destes animais somente deve ser proibida em caso de risco à segurança, saúde e higiene dos moradores.

Ademais, não raro se vê excesso de rigor no procedimento para convocação de condôminos para Assembleias, exigindo emissão de correspondência com aviso de recebimento, quando, atualmente, a tecnologia permite meios mais rápidos e eficazes para esta providência, inclusive através de endereço de e-mail previamente cadastrado pelo condômino.

O Código Civil, ao regular o Condomínio, contém algumas normas dispositivas, autorizando os condôminos a estabelecerem certos regramentos da forma como lhes convier.

Porém, em outras questões, dispõe de forma cogente, sem possibilidade de mudança pela convenção condominial, como por exemplo a participação do condômino na assembleia apenas estando quite. Caso a convenção estabeleça de forma diversa, esta previsão é nula.

Decerto, observar estas questões evita discussões desnecessárias, porém, na prática, diversas outras situações podem surgir e que não encontram fácil solução.

É evidente a força normativa da convenção condominial, tanto para os condôminos e terceiros, que deverão pautar seu comportamento com base nos direitos e deveres ali previstos.

Neste sentido, alguns juízes mais legalistas entendem que devido à força de lei da convenção, esta deve ser obedecida ainda que contrariar o Código Civil, de modo que eventual divergência deverá ser dirimida perante o Poder Judiciário.

Já outros juízes interpretam que as disposições da convenção de condomínio devem ser interpretadas de forma sistêmica, em conjunto com normas públicas.

Desta forma, entendem que ainda que tenha havido descumprimento à alguma norma procedimental, caso atingida a finalidade do ato, ele não deverá ser anulado.

Esta solução nos parece mais sensata, pois a forma não tem um fim em si mesmo, é apenas um meio para atingir alguma finalidade.

Deve ser priorizado, na vida em condomínio, o Princípio da Socialidade:os interesses da coletividade devem se sobrepor aos individuais. Portanto, não há sentido em anular-se uma assembleia, por exemplo, por não atendimento do intervalo de tempo entre a convocação e realização do ato, se todos os condôminos puderam ser notificados e tiveram oportunidade de comparecer ao ato.

Por fim, a modernização da convenção condominial, ajustada à lei e jurisprudência do tempo atual, baseada em informação e transparência, pode evitar desgaste pessoal, tempo e recursos financeiros do condomínio, propiciando uma convivência harmoniosa entre os condôminos e terceiros.

Como o PMA pode ajudar? O PMA pode ajudar assessorando juridicamente empresas de administração condominial e síndicos a atualizarem sua convenção para que não surjam divergências entre os condôminos que possam demandar litígios judiciais, gerando custos e desgastes nas relações.

Por Bruna Braghetto, Advogada, Palestrante e Instrutora In company. MBA em Direito Corporativo, Compliance e Pós-Graduada em Processo Civil e Direito Civil pela Escola Paulista de Direito. Graduação em Direito pela Universidade Católica de Santos.