Contrato de locação com garantia do Seguro Fiança

Alugar um imóvel pode ser uma experiência empolgante, mas também pode gerar preocupações, especialmente quando se trata de garantir que todos os termos do contrato de locação sejam cumpridos.

Ao assinar um contrato de locação, é comum que os proprietários solicitem uma garantia para assegurar o cumprimento das obrigações contratuais e proteger seu patrimônio. Tradicionalmente, essa garantia costumava ser um depósito de caução, que muitas vezes exigia um valor significativo, podendo comprometer a liquidez das reservas financeiras do inquilino.

Além da caução, outra forma comum de garantia é a indicação de um fiador, que além de incluir um terceiro na relação entre as partes, ainda precisa ser aprovado e aceito pelo locador.

O seguro fiança é uma forma de garantia que não depende de vínculo pessoal, como é o caso do fiador, nem de disposição imediata de valores, como é o caso da caução. Depende sim da existência de um contrato bem estruturado entre locador e locatário, que será o objeto da apólice de seguros.

O seguro fiança funciona como um contrato entre o inquilino, o proprietário e uma seguradora. Em vez de pagar um depósito de caução, o inquilino contrata um seguro específico para a locação do imóvel. A seguradora, por sua vez, assume a responsabilidade de indenizar o proprietário em caso de inadimplência por parte do inquilino, cobrindo aluguéis em atraso, encargos e danos ao imóvel, de acordo com as condições estabelecidas na apólice.

Uma das principais vantagens do seguro fiança é a flexibilidade. Ao contrário do depósito de caução, que pode ser um valor alto, o seguro fiança permite que o inquilino pague uma taxa mensal mais acessível. Além disso, essa modalidade de garantia é mais ágil, já que não é necessário esperar pela restituição do depósito ao final do contrato.

Para os proprietários, o seguro fiança oferece uma série de benefícios. Ele proporciona maior segurança financeira, já que a seguradora assume os riscos de inadimplência, e simplifica o processo de cobrança em casos de inadimplência, pois é possível acionar diretamente a seguradora para receber os valores devidos. Além disso, ao optar pelo seguro fiança, os proprietários podem atrair um número maior de potenciais inquilinos, especialmente aqueles que não possuem um valor elevado para o depósito de caução.

Neste tipo de seguro, o segurado da apólice é o locador do imóvel, aquele que dispõe de um bem para utilização por terceiros. O garantido é o locatário, conforme especificado no contrato de locação.

É importante lembrar que as Seguradoras trabalham com riscos predeterminados, ou seja, não são cobertas todas e quaisquer ocorrências com o imóvel, apenas aquelas descritas nas condições gerais da apólice.

No caso do seguro fiança locatícia, a cobertura mínima obrigatória que deve ser contratada é a de falta de pagamento de aluguéis, que garante a obrigação do locatário em pagar os aluguéis estipulados no contrato de locação.

Além dessa cobertura, o Seguro Fiança Locatícia pode garantir todas as demais obrigações do locatário previstas no contrato de locação, como, por exemplo: pagamento de contas, danos ao imóvel, eventuais multas de condomínio, enfim, todas as obrigações contidas no contrato e que tenham sido contempladas na apólice.

O valor a ser pago para a contratação deste seguro – chamado prêmio – será definido pela Seguradora, de acordo com as coberturas contratadas. A vantagem econômica na utilização do seguro é que muitas vezes o valor da contratação pode ser parcelado em até 12 vezes, evitando-se a disposição dos valores de forma imediata, como é o caso da caução.

Inclusive, quando o valor é dado em caução, o rendimento deste fica com o locador, e poderia ser usado pelo locatário para manter investido, e pagar o valor do seguro.

Como regra, é o locatário o responsável pelo pagamento do valor do seguro à seguradora, já que é sua obrigação contratual oferecer uma garantia pela ocupação daquele imóvel.

Caso o locador não efetue o pagamento, o segurado/ locador será notificado pela Seguradora, e este poderá realizar a quitação dos valores, para que sejam mantidas as coberturas.

O objetivo principal é garantir ao locador do imóvel a reparação objetiva de eventuais prejuízos que ele possa ter por atos do locatário, e este não estará isento de responsabilidade apenas pela contratação do seguro.

Quando se fala em atraso de aluguéis, é necessário que o locador primeiro tome todas as medidas necessárias para a cobrança dos valores, sendo que a seguradora só poderá ser acionada quando distribuída uma ação de despejo contra o devedor ou este abandonar o imóvel ou ainda entregar as chaves de forma voluntária. A partir deste momento, o sinistro estará caracterizado e os valores de aluguel previstos passam a ser pagos pela seguradora.

Já no caso de contratação de coberturas adicionais, como danos ao imóvel, é essencial que seja feito um laudo de vistoria prévia detalhado, contendo o detalhamento de todos os itens da casa, como móveis, estruturas, estado de entrega, se possível munido de fotos para questões específicas que mereçam maior atenção do locatário.

O momento da desocupação do imóvel irá definir se haverá algum sinistro a ser avisado à seguradora e também é essencial que seja realizado o laudo de saída, onde serão identificados eventuais prejuízos.

Um ponto importante é que a seguradora poderá enviar um vistoriador seu para avaliar os danos no imóvel em caso de divergências entre as informações enviadas e as coberturas reclamadas. Por isso é essencial que qualquer reparo só seja feito após a comunicação do sinistro à seguradora e a sua confirmação de cobertura.

A vantagem da contratação deste tipo de cobertura é que o locador garante o ressarcimento dos prejuízos de forma quase que imediata à desocupação, podendo rapidamente retomar o uso pleno do imóvel, sem precisar cobrar esses valores do causador do prejuízo, a seguradora o fará.

Assim, para garantir o sucesso na execução da garantia, se necessário, é essencial que toda a parte documental esteja em plena conformidade com a realidade dos fatos, seja na elaboração de um contrato detalhado de locação, na vistoria prévia do imóvel, seja no acompanhamento da expectativa de sinistro, que pode envolver tanto as notificações de cobrança por inadimplemento quanto pelo acompanhamento de laudos e perícias técnicas quando envolver danos ao imóvel.

Por Mariana Barcellos, responsável pelas práticas: Seguros, Compliance e Lei Geral de Proteção de Dados. Graduada em Direito pelo Mackenzie, Pós-Graduada em Direito Internacional pela EPD, Advogada atuante nas áreas Securitária, Ouvidoria e Compliance. DPO (Data Protection Officer) certificada pelo Instituto Exin.