Aluguel por plataformas digitais em condomínios residenciais

A previsão sobre aluguel de curta temporada deve constar na convenção  condominial, sendo que, atualmente, este tipo de locação é proibida por muitos condomínios residenciais, enquanto outros permitem com ressalvas.

  A resistência dos condôminos em aceitar este tipo de locação reside em sua característica de hotelaria, muito mais do que residência fixa, gerando alta circulação de pessoas nas áreas comuns e comprometendo a segurança dos moradores.

Inclusive, para locação através de plataformas digitais, há pouca ou nenhuma rigidez na verificação das características pessoais do locador, exigindo-se, quando muito, foto de seu documento pessoal, comprometendo ainda mais a segurança do condomínio residencial que admite tais locações.

  A Lei 11771/08, que regula a política nacional do turismo, estipula que, caso o serviço se enquadre nesta lei, a empresa que promove este tipo de aluguel poderia estar exercendo comércio dentro do condomínio, o que é proibido pela Lei 4591/64, que rege os condomínios residenciais.

  Já os que defendem o aluguel por curta temporada utilizam como base a lei do inquilinato, que estabelece que todo proprietário pode oferecer seu imóvel para aluguel, bem como não prevê prazo mínimo para a locação.

  Diante das diversas interpretações, há também diferentes decisões judiciais sobre o tema. Recentemente, o STJ manteve a proibição deste tipo de serviço em um condomínio residencial no Paraná.

  A decisão foi proferida pela Quarta Turma, por maioria de votos, no sentido de que, caso a convenção condominial preveja a destinação residencial do imóvel, os proprietários não poderão alugar suas unidades através de plataformas digitais, exceto se a convenção expressamente autorizar.

  Para os Ministros do STJ, este tipo de locação foi considerado contrato atípico de hospedagem, diferindo da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Isto porque o aluguel por temporada não se trata de oferta de imóveis com alta rotatividade, nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo, como ocorre nas locações por curta temporada.

O Ministro Raul Araújo observou que o Código Civil, ao mesmo tempo que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio.

Por fim, a locação de imóveis por curta temporada através de plataformas digitais trata-se de mais um caso em que a evolução tecnológica adiantou-se à previsão legal, na medida em que a Suprema Corte passou a decidir sobre a regulamentação de serviço já estabelecido socialmente.

  Certamente, para decisões de conflitos como tais, impõe-se a utilização para além das fontes formais do Direito, mas também das fontes materiais no sentido de compreender a sociedade atual dentro de seu contexto ético e econômico, evitando-se, assim, podar o avanço da tecnologia que é utilizada para o bem das pessoas, sem prejuízo de afastar os abusos eventualmente trazidos pela modernidade.

Legendas “Zero” Juridiquês:

Convenção condominial: documento que estabelece direitos e deveres dos condôminos;

Lei do inquilinato – lei que prevê as modalidades de locações.

Fontes formais do direito: compreendem todas as formas ou maneiras pelas quais o direito se manifesta, tais como a legislação (no sentido amplo do termo), o costume, a jurisprudência (no sentido de decisões dos juízes).

Fontes materiais do direito:  fatores sociais, econômicos, políticos, filosóficos e históricos que deram origem ao Direito, influenciando na criação das normas jurídicas.

Por Bruna Braghetto, Advogada, Palestrante e Instrutora In company. MBA em Direito Corporativo, Compliance e Pós-Graduada em Processo Civil e Direito Civil pela Escola Paulista de Direito. Graduação em Direito pela Universidade Católica de Santos.