Reajuste aluguéis: o que fazer diante da volatilidade do IGP-M?

A lei 8.245/91, que dispõe sobre locações dos imóveis urbanos, em seu artigo 17 1, dá liberdade às partes para a escolha do índice de reajuste do valor do aluguel, desde que ele não seja atrelado à moeda estrangeira ou ao salário-mínimo.

Historicamente vem se utilizando o índice IGP-M para o reajuste dos aluguéis, porém, a utilização deste índice representa certo risco, pois normalmente, em momentos de crise, este índice dispara, como aconteceu na pandemia. 

Isto porque o IGP-M é calculado com base na variação de preços de produção, do consumidor e dos custos da construção civil. Desta forma, em razão da forte influência do preço das commodities em sua composição e, por outro lado, a escassez de matéria prima durante a pandemia, este índice chegou a ter alta em 12 meses de 37% (trinta e sete por cento).

É certo que em razão da elevação extraordinária do valor do aluguel neste período, que ultrapassou a álea negocial prevista pelas partes, muitos reajustes foram repactuados por esta ocasião, a fim de não prejudicar em demasia o locatário.

Desta forma, as partes – locador e locatário – têm preferido a utilização do índice IPCA (índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que além de refletir melhor o custo de vida da população, tem a vantagem de ser menos sensível à volatilidade do câmbio em comparação com o IGP-M, além de ser revisado constantemente, o que permite melhor previsão sobre os resultados.

Desta forma, utilizando-se o IPCA como indexador, tanto o locatário terá sua renda ajustada adequadamente, quanto o inquilino terá um aumento mais correspondente aos demais preços.

Ainda sobre a volatilidade do IGP-M, este índice recuou mais do que o esperado em abril de 2.023 e passou a apresentar queda de 2,17% em 12 meses. Foi a primeira vez desde fevereiro de 2018 que a taxa em 12 meses fica negativa, sendo que em maio a redução foi ainda maior, de 4,46%.

Esta redução se deu em razão da queda dos preços das matérias-primas diante da normalização das cadeias produtivas, do desaquecimento global da demanda e pela desvalorização do dólar frente ao real.

Logo, a aplicação da redução nos aluguéis é legal, a título do que ocorre quando o índice se eleva. Porém, o que poderiam fazer os locadores para evitar o decréscimo no valor do aluguel?

Uma medida preventiva seria prever no contrato de locação a cláusula de exceção de índice negativo, situação em que, incidindo índice negativo, o valor da locação não sofreria este decréscimo.

Outra saída, na ausência da cláusula supra, é conversar com o locatário no sentido de afastar esta redução, a título do que ocorreu com frequência na pandemia, quando o pleito era do locatário para um ajuste do aluguel em porcentagem menor do que a prevista pelo indexador IGP-M.

Atualmente, grandes empresas do mercado de locação se utilizam do IPCA e não cogitam, por ora, retornar ao indexador IGP-M. Isto indica que, locador e inquilino, ao optarem pelo IGP-M, se colocam numa posição de maior risco no que diz respeito ao cumprimento do contrato em caso de uma nova disparada do índice.

Na tentativa de tentar aplacar estas discussões, muitas vezes no âmbito judicial, há um projeto de Lei, 1026/2021, com o objetivo de determinar que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não seja ser superior ao índice oficial de inflação do País – IPCA.

A criação desta lei tem por base o § único do artigo 17 da Lei 8.245/91, que prevê que “nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.”.

Apesar da clara interferência do Estado nas relações entre particulares, o que pode inclusive restringir as locações, não se nega que a vigência de um índice único, que reflete mais de perto a inflação, traria maior segurança jurídica ao mercado.

Porém, enquanto esta lei não é aprovada pelo Plenário, importante que as partes escolham índice menos volátil e, se o caso, busquem a composição para evitar a judicialização dos contratos de locação.

1. Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Legendas “Zero” Juridiquês:

Commodities – são produtos elaborados em larga escala e que funcionam como matéria-prima, possuem qualidade e características uniformes.

Álea negocial – possibilidade de prejuízo simultaneamente à de lucro. É o risco do negócio.

Por Bruna Braghetto, Advogada, Palestrante e Instrutora In company. MBA em Direito Corporativo, Compliance e Pós-Graduada em Processo Civil e Direito Civil pela Escola Paulista de Direito. Graduação em Direito pela Universidade Católica de Santos.

Como o PMA pode ajudar?  

O PMA pode ajudar elaborando ou revisando o contrato de aluguel de grandes empresas do mercado de locação, ou de particulares.