ITBI – como recuperar valores pagos a mais

Comprou um imóvel nos últimos 5 anos e pagou menos do que o valor venal de referência ou menos do que o valor venal do IPTU? 

Saiba que você pode receber de volta parte do valor do ITBI que foi pago para a Prefeitura!

O ITBI é um imposto que incide sobre a compra e venda de imóveis. Geralmente possui alíquota de 2% ou 3% sobre o valor da transação e quem paga é o adquirente/comprador. 

E o valor da transação é aquele negociado livremente entre as partes, que pode oscilar a depender das condições de mercado, como a urgência do vendedor em se desfazer do patrimônio para pagar uma dívida, do estado de conservação do imóvel, da localização do bem e etc.

Porém, quase sempre as Prefeituras aumentam a base de cálculo sobre a qual há a cobrança do imposto, desprezando o valor efetivamente negociado entre comprador e vendedor. 

Na cidade de SP, por exemplo, a prefeitura possui o chamado “valor venal de referência” para o ITBI, que é a base estipulada para o cálculo do imposto. Este valor muitas vezes é muito superior ao valor real da transação entre as partes e também superior ao valor venal utilizado para o cálculo do IPTU.

O tema foi discutido pelos contribuintes no Poder Judiciário durante muitos anos, pois se alegava que a base de cálculo deveria ser o valor da transação, pouco importando o valor de referência estipulado pela Prefeitura ou o valor venal do IPTU.

Após muito anos, finalmente os contribuintes venceram a disputa contra o fisco.  

​Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do ITBI nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

O que significa esta decisão?

A partir de agora, todos os processos judiciais em tramitação que discutem a base de cálculo do ITBI terão este mesmo resultado: a prefeitura deve considerar o valor da transação entre as partes.

Contudo, aqueles que compram imóveis e não entram com ação judicial deverão pagar o imposto com base nas regras da Prefeitura. Isso porque a prefeitura ainda não está obrigada a calcular o ITBI de acordo com a decisão do STJ. 

Ou seja, os cartórios exigirão a guia de recolhimento com base na legislação do município, que aplica a regra de cálculo errada. 

Por isso que quem está em fase de negociação de um imóvel com valores inferiores ao estipulado pela Prefeitura deve entrar com ação judicial para pagar o imposto com base no valor real da transação.

Qual o valor que tenho direito a receber de volta?

Os contribuintes podem pedir a restituição da diferença entre o valor pago utilizando o cálculo da Prefeitura e aquele da efetiva transação, caso tenha sido inferior.

Exemplo: compra de venda de imóvel comercial/residencial em SP.

• valor venal de referência (da prefeitura) = 900.000,00
• valor real da transação entre as partes = 480.000,00

ITBI pago = 27.000,00 (900.000 x 3%)

ITBI correto = 14.400,00 (480.000 x 3%)

ITBI a ser devolvido = 12.600,00 (além de juros desde o pagamento)    

Quem pode se beneficiar da restituição?

Pessoas físicas e/ou jurídicas que compraram imóveis nos últimos 5 anos.

Comprei imóvel comercial, posso ter direito à devolução do ITBI?

Sim, a restituição pode ser para qualquer tipo de imóvel, seja comercial ou residencial e até mesmo de lotes e terrenos.

Paguei o ITBI há mais de cinco anos, posso entrar com ação?

Não. Só poderão ingressar com ação judicial aqueles compradores que fizeram o pagamento do ITBI nos últimos 5 anos.

A equipe tributária do Pallotta, Martins conta com profissionais qualificados e poderá tirar todas as suas dúvidas!

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Por Marcos Martins, pós-graduado pela GVLaw, professor de cursos de pós-graduação e sócio do escritório Pallotta, Martins e Advogados.