Novo entendimento do STJ sobre a possibilidade de purgação da mora na alienação fiduciária de imóveis: maiores garantias às instituições financeiras.

Durante a vigência da lei 9.514/1997, com a vênia do artigo 26, § 1º, era permitido ao devedor fiduciante purgar a mora do bem cuja propriedade já estava consolidada pelo credor fiduciário.

Para isso, o devedor era intimado pelo oficial do competente Registro de Imóveis a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencessem até a data do pagamento, além de juros e outros encargos.

Da mesma forma, o artigo 34 do Decreto – Lei 70/1996 permitia ao “devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos”.

Porém, com o advento da Lei 13.465/2017, a situação mudou: não mais se admite a quitação do débito após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, mas tão somente o direito de preferência de adquirir o imóvel objeto de alienação fiduciária.

Esta Lei adicionou o § 2º-B ao artigo 27 da Lei 9.514/1997, que prevê que após “a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2^o deste artigo…”

O STJ, através do julgamento do REsp Nº 2.007.941 – MG, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, estabeleceu duas teses:  na hipótese de já consolidada a propriedade e quitado o débito antes da vigência da Lei 13.465/2017, deve-se desfazer a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e retomar o contrato de financiamento imobiliário; se, após a vigência da lei, a propriedade foi consolidada, mas não foi pago o débito, fica assegurada ao devedor tão somente a preferência na aquisição do imóvel.

Isto se deve ao artigo 6 da Lei de Introdução ao Código Civil, que estabelece que  “a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.” 

Ao disciplinar sobre a aplicação da lei no tempo, a lei de Introdução às normas do direito brasileiro busca garantir certeza, segurança e estabilidade, preservando as situações consolidadas e prezando pela segurança jurídica. Assim, a lei nova terá efeito imediato e geral, mas deverá respeitar o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.

Este novo entendimento vem ao encontro do princípio de que o processo executório se opera no interesse do credor, de modo que a prática dos atos executivos deve estar sempre voltada para a satisfação do crédito previsto no contrato.

Por outro lado, o STJ não ignora o princípio da menor onerosidade ao devedor, pois lhe confere preferência para adquirir o imóvel objeto de alienação fiduciária.

Com isso, as Instituições Financeiras poderão retomar o bem dado em garantia, aplacando então os efeitos da inadimplência e, quem sabe, ocasionando a diminuição dos juros neste tipo de negócio, haja vista maiores garantias aos bancos diante do não cumprimento da obrigação pelo devedor.

Legendas “Zero” Juridiquês:

Alienação fiduciária: Alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”. Isso quer dizer que o devedor passa o bem ao credor, de forma com que ambos definem que o bem é a garantia de pagamento da dívida.

Devedor fiduciante e credor fiduciário: o devedor (fiduciante), proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia de uma dívida.

Ato jurídico perfeito é aquele em que já se consumou de acordo com a lei vigente à época. O direito já foi exercido, todos os atos já foram praticados, não podendo ser modificados por Lei posterior.

Direito adquirido é aquele que já se incorporou definitivamente ao patrimônio e à personalidade de seu titular, mesmo que este ainda não o tenha exercido.

Coisa julgada entende-se o estado de imutabilidade dos efeitos da sentença, não mais sujeita a recursos.

Por Bruna Braghetto, Advogada, Palestrante e Instrutora In company. MBA em Direito Corporativo, Compliance e Pós-Graduada em Processo Civil e Direito Civil pela Escola Paulista de Direito. Graduação em Direito pela Universidade Católica de Santos.

Como o PMA pode ajudar?                     

O PMA pode auxiliar departamentos jurídicos de Instituições Financeiras a consolidar a propriedade do bem dado em garantia, sem direito à purgação da mora pelo devedor.