Posicionamento do STJ sobre taxa de ocupação em alienação fiduciária e a harmonização das normas.

O Art. 37-A. da Lei 9514/97 1 prevê, nos contratos de financiamento imobiliário, o pagamento pelo devedor fiduciante ao credor fiduciário de taxa de ocupação do imóvel de 1% ao mês ou fração sobre o valor atualizado do bem, caso o devedor inadimplente permaneça na posse do imóvel após a consolidação da propriedade em favor do credor.

Recentemente o STJ decidiu que esta taxa não comporta redução pelo Poder Judiciário, oportunidade em que reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal que reduzia a taxa para 0,5% por considerar o percentual fixado pela lei extremamente oneroso ao consumidor.

Neste caso, o devedor defendia que a taxa de ocupação do imóvel objeto de alienação fiduciária se enquadra como perdas e danos, nos termos do art. 402, do CC 2, logo, alegou que seu arbitramento deveria seguir o princípio da razoabilidade, observando o que mais for adequado, necessário e proporcional à hipótese dos autos, notadamente a situação de vulnerabilidade do consumidor.

Porém, a Terceira Turma do STJ decidiu recentemente, ao final de 2022, por afastar o artigo 402 CC e o Código de Defesa do Consumidor ao caso, resolvendo o conflito aparente de normas conforme o critério da especialidade.

Desta forma, fundamentou-se que, havendo mais de uma norma regulando a mesma situação jurídica, deve prevalecer os critérios da especialidade e cronologia estabelecidos no artigo 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.  

A partir deste critério, norma que venha a ser criada posteriormente e especialmente sobre o tema, deve prevalecer em relação à norma geral.

De igual modo, o Ministro Relator afastou o Código de Defesa do Consumidor em razão de haver lei especial sobre o tema.

O STJ, ao adotar o princípio da especialidade, manteve posicionamento conservador, porque segundo a doutrina mais moderna, em caso de conflito de normas, há de ser utilizada a teoria do diálogo das fontes.

Segundo esta teoria, as normas jurídicas não se excluem apenas porque pertencem a ramos jurídicos distintos, mas se complementam. 

Este entendimento propõe justamente um sentido de complementaridade entre o Código Civil de 2002 e o Código de Defesa do Consumidor, sobretudo nas matérias de direito contratual e responsabilidade civil, como é o caso da alienação fiduciária em garantia.

Logo, longe de afastar a exigibilidade da taxa da ocupação definida em lei especial, poder-se-ia, com base no artigo 402 CC e CDC, em caso de vulnerabilidade do consumidor, reduzir a taxa.

Por outro lado, a manutenção da imposição legal de 1% beneficia as Instituições Financeiras e traz mais segurança jurídica e confiabilidade no judiciário, podendo até fomentar este tipo de negócio em prol da habitação.

Por fim, na baliza de valores defendidos há de se privilegiar o bem de maior valor e, no caso do tema julgado pelo STJ, a confiança na economia sobrepôs-se ao Direito do Consumidor.

Legendas “Zero” Juridiquês:

1. Alienação Fiduciária: No texto estamos falando dos casos de financiamento imobiliário, hipótese que obriga a pessoa que contrai o empréstimo no banco a dar uma garantia de que a dívida vai ser paga em determinado período. Via de regra, é o próprio imóvel financiado que fica como garantia desse pagamento. A discussão é sobre a cobrança legal de “aluguel” no importe de 1% do valor do imóvel por mês dos devedores enquanto o imóvel não é recuperado para responder pela dívida. O STJ decidiu que esta porcentagem não deve ser reduzida.
2. Devedor Fiduciante: o devedor (Fiduciante) é aquele que transmite ao credor (Fiduciário) o bem dado como garantia para o pagamento da dívida;
3. Princípio da razoabilidade: A razoabilidade impõe, na aplicação das normas jurídicas, a consideração daquilo que normalmente acontece.

Como o PMA pode ajudar?

O PMA tem expertise já consolidada no consultivo e contencioso civil empresarial e, diante do posicionamento definitivo sobre o tema pelo STJ, pode auxiliar as Instituições Financeiras a manter a exigibilidade da taxa de ocupação em 1% e executá-la, recuperando ativos das empresas.

Por Bruna Braghetto, Advogada, Palestrante e Instrutora In company. MBA em Direito Corporativo, Compliance e Pós-Graduada em Processo Civil e Direito Civil pela Escola Paulista de Direito. Graduação em Direito pela Universidade Católica de Santos.

1 Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

2 Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.