Suspensão dos pagamentos de aluguéis e o Judiciário

Diante do cenário econômico instaurado pelo Coronavírus (COVID-19), os empresários têm sido diretamente afetados em seus faturamentos, a insegurança e inadimplemento têm gerado muitos pesadelos. 

Este grande impacto em suas receitas já levou ao Judiciário discussões para pagamentos de dívidas, empréstimos e, principalmente, sobre aluguéis. 

Questões envolvendo o pagamento de aluguéis são temas de projetos de lei como o PL 936/20, que dispõe sobre o impedimento de ações de desocupação de imóveis urbanos, residenciais ou não, durante as medidas de enfrentamento da pandemia de Covid-19 no Brasil. 

Independentemente da tramitação do projeto, o Judiciário vêm proferindo decisões favoráveis à suspensão do pagamento de aluguéis em favor dos empresários. 

Vou citar abaixo algumas situações. 

Agência de Viagens

Em ação revisional de aluguel movida por uma agência de viagens, o magistrado concedeu a suspensão do pagamento dos aluguéis até 31.12.2020, bem como garantiu a não inscrição de seu nome ou dos fiadores em órgãos de proteção ao crédito.

O juiz citou o artigo 393 do Código Civil, que diz:  

“O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.”

E  reforçou o papel do Estado em equilibrar as relações jurídicas em geral. 

Ainda fundamentando a decisão, o juiz ressalta que a não concessão da presente medida, neste momento processual, pode acarretar-lhe evidentes e sérios prejuízos à sua subsistência, manutenção, bem como em absoluto respeito aos direitos de seus funcionários que devem ser garantidos ao máximo”. 

Processo: 1030378-15.2020.8.26.0100

Escritório de advocacia

Determinado Escritório de advocacia ajuizou ação revisional de aluguel pedindo a redução do valor pago devido a redução da atividade de seu escritório em decorrência da pandemia. O pedido foi julgado improcedente em 1º grau, com o fundamento de o impacto não alcançar os escritórios de advocacia. 

Em agravo de instrumento o Tribunal entendeu de forma diversa. Em decisão que garantiu o  pedido, o desembargador descreve que as pessoas demonstraram desinteresse em propor qualquer tipo de ações “as quais podem ser postergadas para depois da Pandemia, atingindo em cheio escritórios de menor porte, diminuindo o fluxo de capital e inviabilizando o pagamento do valor cheio do aluguel”.

Processo: 0707596-27.2020.8.07.0000

Lojas em shoppings

Para  lojas em shoppings também foram garantidas a suspensão de aluguel e do fundo de promoção e propaganda.

A juíza afirmou em sua decisão que:

“Outrossim, o perigo de dano consiste no iminente risco de ruína econômica em caso de manutenção do pagamento de aluguel mínimo mensal e fundo de promoção e propaganda nos termos do contrato, ante a impossibilidade da parte auferir rendimentos no citado período.” 

Apesar da suspensão do pagamento do aluguel e fundo de promoção e propaganda, a magistrada não suspendeu o pagamento do condomínio por ser fundamental para a manutenção do shopping.

Processo: 1010893-84.2020.8.26.0114

Em outro processo relacionado a um lojista, com as mesmas concessões, a magistrada destaca que “nenhuma pessoa em sã consciência e em perfeito juízo valorativo dúvida que há motivo imprevisível”.

Da mesma forma que a decisão citada anteriormente, o valor do condomínio também foi mantido já que: “o valor do condomínio não pode ser afastado, pois será reduzido naturalmente diante da diminuição dos gastos para manter o shopping ‘fechado’ e envolve despesas devidas a terceiros de boa-fé”.

Processo: 0709038-25.2020.8.07.0001

Apesar do apoio ao judiciário, não podemos deixar de relembrar como a negociação é essencial no período de crise, evitando assim qualquer ônus ou desfavorecimento a qualquer das partes envolvidas, além de não sobrecarregar o judiciário com discussões que podem ser resolvidas extrajudicialmente entre as partes. 

Carolina Ferlin é Advogada Especialista em Direito Societário e Associada do Pallotta, Martins e Advogados.