Possibilidade de rescisão contratual ante a ocorrência de vício oculto insanável na compra de unidades de Condotéis

  • Em 10 de outubro de 2019

Vivemos, desde os anos 2000, uma modificação no modo de compra de imóveis pela maioria dos consumidores e dos investidores. Tornou-se bastante comum a aquisição de imóvel através promessa de compra e venda de unidades a serem construídas, “na planta”.

Esta opção vem sendo usualmente feita por pessoas interessadas em investir na compra de unidades de quartos em edificações hoteleiras. Este tipo de empreendimento é vendido como “com um retorno garantido”, por grandes bandeiras hotelerias, em regiões estudadas e identificadas como de grande interesse turístico.

Isso porque, a ideia de construção em cooperação é interessante tanto à construtora/incorporadora quanto aos adquirentes. A primeira, terá seu custo de investimento diminuído, importando em maior lucro, enquanto que os adquirentes terão o retorno esperado deste tipo de investimento garantido.

Entretanto, como em outras situações enfrentadas pelo direito, a relação de confiança pode ser quebrada quando verificado o inadimplemento de uma das partes. É o caso, muito comum, do aparecimento de vícios ocultos.

O vício oculto é aquele que só se manifesta após algum tempo de uso, não são, portanto, evidentes e possíveis de serem diagnosticados no momento do recebimento do imóvel.

São situações como infiltrações, rachaduras, mau funcionamento dos sistemas de refrigeração, elétricos, hidráulicos, dentre outros. Nestes casos, os vícios, que são da responsabilidade da construtora/incorporadora, podem ser sanáveis ou não.

Sendo sanáveis, a melhor solução para o conflito será o conserto às expensas da construtora/incorporadora, encerrando aí a discussão, contando sempre com um prazo de garantia dos serviços. Sendo insanáveis ou de difícil reparação ou havendo transcorrido prazo razoável sem solução, é impossível obrigar o comprador a permanecer na propriedade de bem que não lhe serve, por culpa exclusiva da compromissária vendedora.

É importante lembrar que a ocorrência de vício insanável identificado em uma unidade, afeta todos os outros adquirentes, uma vez que a distribuição de lucro é feito tomando por base o lucro ou prejuízo total do empreendimento e não o aluguel de determinada unidade, de propriedade de determinado adquirente.

A ocorrência de vício em uma das unidades, além da situação acima descrita, prejudica também a imagem que tem um hotel diante dos hóspedes. Com o advento de novas formas de comunicação, a reputação, tanto boa quanto má, de estabelecimentos como estes, é registrada para a eternidade através de avaliações em sites de reservas.

Sendo assim, uma vez verificados como insanáveis os defeitos construtivos apresentados existe a hipótese reconhecida pela jurisprudência e disposta expressamente no código civil, de rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos corrigidos monetariamente, e outras indenizações, tais como a lucros cessantes e perdas e danos, estas somente se devidamente comprovadas e preenchidos os requisitos legais.

Assim, ainda que o imóvel não se destine à moradia do comprador, nos casos de compra de imóveis para investimento, é possível a rescisão do contrato, inclusive com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em muitos casos, isso porque se o comprador tivesse ciência do defeito existente, a compra não seria feita.

É importante precisar o momento em que se verificou que o defeito jamais poderia ser sanado. Isso porque, muitas vezes, a identificação de um defeito insanável depende de perícia e visitas técnicas capazes de verificar a impossibilidade de conserto dos defeitos apresentados. A partir do momento da ciência, começa a correr o prazo para reclamação por meio de ação judicial.

Ainda, o período de troca de notificações ou de tratativas para resolução amigável do conflito, interrompe o prazo prescricional. Este só volta a correr quando verificada a resistência ou negativa por uma das partes em acordo.

Sendo assim, uma vez verificado vício insanável é direito do adquirente a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos devidamente corrigidos, sendo impossível imputar-lhe a obrigação de permanecer na propriedade de bem que não serve para o fim prometido.

 

Juliana Gomes de Oliveira é Advogada Especialista em Direito Civil e Processo e Associada do Pallotta, Martins e Advogados.

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