O Impacto da Lei de Distrato Imobiliário nas Compras de Imóveis na Planta

A Lei 13.786/18, que entrou em vigor no último mês de dezembro, trouxe grandes mudanças na forma de adquirir um imóvel na planta, bem como orienta, de forma definitiva, a jurisprudência.

Analisando os artigos desta lei, é necessário ter em mente a insegurança jurídica muitas vezes sentida pelos compradores e até pelas próprias construtoras, considerando o aumento de volume das ações que tem por objeto o distrato de instrumento de compra e venda de imóveis na planta.

Essa discussão se dá, em maior parte, pela ausência de previsão ou pela presença de cláusulas leoninas, presentes nos contratos, quando da hipótese de rescisão e qual o montante da multa a ser aplicada.

A lei institui então, o já utilizado pelas construtoras, “quadro resumo”, como forma de concentrar as informações mais importantes de forma a facilitar o entendimento pelo consumidor leigo.

Apesar de parecer imparcial à primeira análise, a lei traz consigo um senso de responsabilidade há muito esperado do próprio consumidor. Isso porque, muitas vezes, e neste ponto é necessário desconsiderar as situações de crise econômica, a compra de um imóvel não é bem planejada, mas feita de forma impulsiva.

A lei estabelece uma multa de 50% sobre os valores já pagos pelos consumidores, nos casos em que o patrimônio está assegurado pelo regime de afetação e de 25% quando não, percentuais maiores do que os anteriormente aplicados pela jurisprudência, que estabelecia entre 10% e 40% de retenção para comercialização novamente da mesma unidade, sem distinção.

Há previsão expressa para desconto de impostos, cotas de condomínio, valor correspondente a fruição do imóvel, estabelecida em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die e demais encargos incidentes sobre o imóvel.

Verifica-se, portanto, que um intenso estudo da jurisprudência foi realizado para elaboração da referida lei. Diversos pontos objeto de discussão encontram-se agora suprimidos, prevendo, inclusive, uma diminuição de novos processos distribuídos ao judiciário.

Da análise dos últimos anos, após o boom imobiliário, o que se pode notar facilmente é o aumento do passivo com o qual as grande construtoras vêm lidando, levando-as, muitas vezes, à falência, situação que não é benéfica a nenhuma das partes, nem às construtoras, nem aos consumidores que muitas vezes precisam lidar com uma falência e com uma eventual confusão patrimonial.

Outro ponto importante, é que o prazo para restituição do valor pago é de 30 dias após a emissão do habite-se, caso esteja segurado e de 180 dias após o distrato quando não.

Esta medida também traz maior possibilidade de organização de fluxo às construtoras e claramente prioriza a construção e entrega do empreendimento, grande ponto de segurança aos consumidores.

Além disso, uma grande possibilidade de evitar a multa encontra-se na previsão de que, se o consumidor, interessado no distrato, indicar um novo comprador, anuindo a incorporadora com a operação e tendo o novo comprador capacidade financeira para tanto, o distratante fica isento do pagamento da multa, isso porque, pela lógica, não houve ônus à construtora em comercializar novamente a mesma unidade.

As perspectivas de aplicação da referida lei são ótimas às duas partes da relação de compra e venda de imóveis na planta, bem como à economia e ao judiciário como um todo, com o possível equilíbrio das relações e diminuições das demandas.

Juliana Gomes de Oliveira é Advogada Especialista em Direito Civil e Associada do Pallotta Martins e Advogados.