Cadastro Imobiliário Brasileiro: integração fundiária, registral e fiscal em meio à reforma tributária

Em 3 de dezembro de 2025

A adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) ganhou destaque desde a publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, que regulamentou sua utilização como identificador único de bens imóveis urbanos e rurais no país. A norma foi divulgada durante o período de implementação da reforma tributária, o que levou parte da sociedade a interpretar o CIB como a criação de uma “malha fina do imóvel”.

Embora tal percepção não seja totalmente imprecisa, é essencial compreender que o CIB não é uma novidade absoluta, mas a evolução de iniciativas anteriores de integração cadastral e territorial.

O que é o CIB e qual é o seu histórico?

Experiências anteriores já buscavam padronizar a identificação de imóveis, especialmente na área rural, como o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).

O CIB, criado originalmente pela Instrução Normativa RFB nº 2.030/2021, integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), plataforma que cruza:

dados cadastrais,
informações geoespaciais,
registros jurídicos,
informações fiscais.

O Sinter reúne cadastros de imóveis urbanos e rurais, públicos ou privados, e tem como objetivos principais:

unificar a identificação dos imóveis;
agregar dados de cadastros municipais, federais e rurais;
permitir consultas descritivas e georreferenciadas;
padronizar procedimentos.

Importante notar que a Receita Federal não substitui municípios, Incra ou órgãos responsáveis pelos cadastros de origem. Sua função é agregar informações, não gerir os cadastros.

CIB e o Registro de Imóveis: integração crescente

A integração entre o CIB e o Registro de Imóveis foi reforçada pelo Provimento CNJ nº 195/2025, que alterou o Código Nacional de Normas Extrajudiciais e determinou que novas matrículas contenham informações como:

Código Nacional de Matrícula (CNM);
área do imóvel;
descrição perimetral com georreferenciamento;
códigos dos cadastros obrigatórios, incluindo CIF, CCIR, CAR e CIB.

Com isso, o Registro de Imóveis se aproxima das diretrizes da IN RFB nº 2.275/2025, que exige a inclusão do CIB em atos notariais e registrais conforme cronograma definido pela legislação complementar.

Reforma tributária: como o CIB se conecta ao novo sistema tributário

A Emenda Constitucional nº 132/2023 inaugurou um modelo tributário baseado na integração e rastreabilidade de dados. Nesse cenário, o CIB se torna uma ferramenta estratégica para:

consolidar informações territoriais,
permitir monitoramento em tempo real,
apoiar a fiscalização do IBS e da CBS,
reduzir inconsistências e subdeclarações imobiliárias.

CIB e o “valor de referência”: conexão entre dados e valoração fiscal

Previsto na Lei Complementar nº 214/2024, o valor de referência é uma estimativa anual e pública do valor de mercado dos imóveis, construída a partir de:

registros públicos,
dados de mercado,
informações das administrações tributárias,
dados integrados pelo Sinter e pelo CIB.

Esse valor pode ser utilizado:

como prova em casos de arbitramento;
como parâmetro para o redutor inicial de ajuste;
como ferramenta auxiliar para reforçar a neutralidade fiscal.

Embora voltado à tributação sobre o consumo, o valor de referência pode impactar tributos patrimoniais, como:

IPTU – apoio técnico para atualização de Plantas Genéricas de Valores;
ITBI – identificação de eventuais subavaliações em transmissões;
ITR – cruzamento entre área declarada e ocupação real.

Fiscalização da renda imobiliária: efeitos no IRPF e IRPJ

A integração entre CIB, Sinter e dados municipais permitirá rastrear a ocupação efetiva dos imóveis, cruzando:

titularidade,
consumo de serviços públicos,
cadastros de domicílio,
registros de ocupação.

Esse cruzamento tende a revelar:

locações informais não declaradas;
divergências entre proprietário e ocupante;
inconsistências entre receitas declaradas e uso do imóvel.

Para pessoas jurídicas, a Receita poderá identificar se a utilização de imóveis é coerente com a receita reportada, reforçando o monitoramento contínuo do “perfil fiscal patrimonial”.

Impactos na tributação patrimonial e imobiliária

A consolidação do CIB reforça a fiscalização e modernização dos tributos relacionados a imóveis:

IPTU – melhoria de bases cadastrais e atualização de valores;
ITBI – maior precisão no valor venal e nas transmissões;
ITR – controle sobre uso produtivo da terra;
Ganho de capital – dados mais precisos dificultam subdeclarações.

No longo prazo, a padronização das informações pode sustentar:

políticas de tributação progressiva,
diferenciação de alíquotas com base em localização ou uso,
maior aderência ao princípio da capacidade contributiva.

Cuidados necessários: segurança jurídica e limites ao uso fiscal

Embora a integração de dados favoreça eficiência e transparência, é fundamental que:

o uso das informações respeite estritamente a legalidade;
não haja presunção automática de renda ou valor;
os dados sirvam como suporte técnico, não como base exclusiva para autuações;
seja preservada a segurança jurídica dos contribuintes.

Conclusão

O Cadastro Imobiliário Brasileiro é peça central na construção de uma infraestrutura nacional de dados territoriais capaz de integrar política fundiária, registros imobiliários e sistema tributário.

Sua implementação, fortalecida pelo Sinter e pela reforma tributária, amplia a precisão das informações sobre propriedade, uso e valoração dos imóveis — ao mesmo tempo em que exige cautela para evitar excessos fiscais.

Se bem aplicado, o CIB tende a: