Cadastro Imobiliário Brasileiro: integração entre política fundiária, registro e tributação

A publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.275, em agosto de 2025, marcou um novo capítulo na integração entre política fundiária, registros imobiliários e administração tributária. O ato normativo consolidou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como identificador único de imóveis urbanos e rurais e disciplinou o compartilhamento de informações pelos serviços notariais e de registro por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).

Embora tenha sido recebido com desconfiança por parte da sociedade — especialmente diante da reforma tributária — o CIB não é uma inovação absoluta. Trata-se da ampliação de um processo iniciado há anos e que agora ganha papel estratégico no novo modelo fiscal baseado em dados integrados.

Evolução e histórico do CIB

O Brasil já possuía iniciativas de integração cadastral, como o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (Cnir), vinculado ao Incra e à Receita Federal.

O CIB, por sua vez, foi instituído originalmente em 2021 como um módulo do Sinter. O sistema agrega informações de imóveis rurais e urbanos presentes nos cadastros municipais, federais e nos registros de imóveis, permitindo a padronização nacional da identificação imobiliária.

Importante destacar que a Receita Federal não assume a gestão dos cadastros. Essa responsabilidade continua com os entes competentes — como os municípios e o Incra — cabendo ao CIB atuar como unificador e agregador de dados.

Integração do CIB com o Registro de Imóveis

A harmonização entre o CIB e o Registro de Imóveis tornou-se ainda mais clara com o Provimento CNJ nº 195/2025, que alterou o Código Nacional de Normas Extrajudiciais. A norma passou a exigir que novas matrículas imobiliárias incluam:

• Código Nacional de Matrícula (CNM);

• área do imóvel em metros quadrados (urbano) ou hectares (rural);

• georreferenciamento, com certificação prévia no Incra para imóveis rurais;

• códigos dos cadastros imobiliários obrigatórios, como CIF municipal, CCIR/Incra, CAR e o próprio CIB.

Essas mudanças colocam o Registro de Imóveis em plena consonância com a obrigatoriedade de uso do CIB prevista na Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025.

CIB, Sinter e a reforma tributária

Com a Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2024, o sistema tributário brasileiro tornou-se fortemente baseado em informações contínuas, integradas e verificáveis. Nesse cenário, o CIB ganha função estratégica ao fornecer dados essenciais para fiscalização, valoração e monitoramento de propriedades.

Um dos pontos centrais é sua ligação com o valor de referência, previsto no artigo 256 da LC 214/2024. Esse parâmetro:

• estima o valor de mercado dos imóveis a partir de dados públicos e fiscais;

• é atualizado anualmente;

• pode ser contestado por procedimento administrativo;

• serve como meio de prova em casos de arbitramento.

Com o CIB alimentando a base de dados do Sinter, a administração tributária ganha acesso direto e automático a informações sobre titularidade, localização, área, uso e características dos imóveis.

Impactos sobre IPTU, ITBI, ITR e ganho de capital

Embora o valor de referência tenha sido criado para apoiar a tributação ao consumo (IBS e CBS), seus efeitos devem se estender aos tributos patrimoniais. Entre eles:

• IPTU: municípios podem utilizá-lo como parâmetro auxiliar de atualização da Planta Genérica de Valores.

• ITBI: comparações entre valor declarado e valor de referência podem gerar questionamentos automáticos.

• ITR: o cruzamento com dados de georreferenciamento tende a aprimorar o controle da utilização produtiva da terra.

• IR sobre ganho de capital: maior precisão de dados reduz disputas sobre valor de aquisição e alienação.

A integração cadastral tende a fortalecer a capacidade fiscal dos entes federativos e a reduzir controvérsias sobre valores declarados.

Controle de renda imobiliária: efeitos no IRPF e IRPJ

Um dos impactos mais imediatos do CIB está no combate à informalidade dos contratos de locação. Ao cruzar:

• titularidade,

• domicílio fiscal,

• ocupação do imóvel,

• dados de concessionárias,

• cadastros municipais e registros cartorários,

a Receita Federal poderá identificar indícios de aluguéis não declarados.

O mesmo se aplica a empresas que mantêm imóveis próprios, locados ou sublocados. A coerência entre receitas declaradas e uso efetivo dos bens tende a ser monitorada de forma contínua, fortalecendo a construção de um perfil fiscal patrimonial das pessoas jurídicas.

Tributação patrimonial e segurança jurídica

O CIB pode sustentar, no longo prazo, políticas de tributação progressiva da propriedade, mas seu uso fiscal exige cautela. A legalidade estrita deve ser respeitada para evitar:

• presunção automática de riqueza,

• aumento indireto da carga tributária,

• arbitrariedades na valoração ou caracterização de fatos geradores.

A consolidação do CIB, portanto, depende de um equilíbrio institucional entre integração de dados e preservação das garantias do contribuinte.

Conclusão

O Cadastro Imobiliário Brasileiro não deve ser visto como um instrumento isolado, mas como parte de um movimento de modernização da infraestrutura nacional de dados territoriais. Ao integrar informações fundiárias, registrais e fiscais, o CIB se torna um elo crucial entre a política fundiária e o sistema tributário.

Se bem implementado, o CIB pode trazer maior previsibilidade, racionalidade e segurança jurídica, fortalecendo tanto a gestão pública quanto a confiança dos contribuintes. Seu desafio está em garantir que a ampliação da capacidade informacional do Estado ocorra dentro dos limites legais e sem distorções tributárias.

Fonte: Consultor jurídico

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