ITBI: Imunidade no Capital Social de Imobiliárias Pode Abrir Brecha Para Recuperar Valores Pagos

Empresas do ramo imobiliário, incluindo holdings patrimoniais, que integralizam imóveis ao capital social podem ter direito à imunidade de ITBI? Saiba o que está em discussão no STF e como uma decisão favorável pode permitir a recuperação de valores pagos nos últimos 5 anos.

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que incide sempre que ocorre a transferência de propriedade de um imóvel. Embora seja uma etapa conhecida em transações imobiliárias, um ponto de grande debate judicial é a sua não incidência na integralização de capital social de empresas, uma discussão que ganhou contornos decisivos no Supremo Tribunal Federal (STF).

O Que Diz a Lei e Onde Está a Controvérsia?

A Constituição Federal prevê a imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica para a formação de seu capital. Contudo, essa regra tem sido historicamente negada pelas prefeituras quando a empresa beneficiada tem como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis.

Essa limitação, baseada no Código Tributário Nacional (CTN), é o cerne da questão levada ao STF. Os contribuintes argumentam que a Constituição não impõe tal restrição, e que a norma inferior não poderia fazê-lo.

O Julgamento no STF: Uma Virada de Jogo

Sob o rito de repercussão geral (Tema 1.348), o STF está analisando se a imunidade do ITBI deve ser incondicional, ou seja, se deve valer também para empresas do setor imobiliário. O julgamento, atualmente suspenso por pedido de vista, já conta com placar favorável aos contribuintes.

A tese proposta pelo relator, ministro Edson Fachin, é clara: a imunidade tributária do ITBI na realização do capital social é incondicionada, não importando se a atividade da empresa é preponderantemente imobiliária.

Quem Pode se Beneficiar da Decisão?

Se a tese for confirmada, a decisão beneficiará diretamente um vasto leque de negócios, com destaque para:

• Empresas do Setor Imobiliário: Construtoras, incorporadoras e loteadoras que recebem terrenos e outros imóveis para integralizar seu capital e viabilizar seus empreendimentos.
• Holdings Imobiliárias e Planejamento Patrimonial: A decisão é especialmente relevante para a constituição de holdings familiares ou imobiliárias, uma ferramenta cada vez mais utilizada para planejamento sucessório e proteção de patrimônio. A imunidade do ITBI barateia e simplifica a transferência de imóveis de pessoas físicas para a empresa, otimizando a gestão dos ativos.

Oportunidade de Recuperar o ITBI Pago nos Últimos 5 Anos

Assim como ocorreu em outra grande disputa tributária sobre o ITBI (Tema 1.113 do STJ), essa nova decisão do STF pode ter efeitos retroativos. Caso os ministros não restrinjam os efeitos do sua decisão (o que no jargão jurídico se chama “modulação dos efeitos”), nascerá uma importante oportunidade:

Contribuintes (pessoas físicas ou jurídicas) que pagaram ITBI ao integralizar imóveis em empresas de atividade imobiliária nos últimos 5 anos poderão ingressar com ações judiciais para pedir a restituição dos valores. Esses valores, se recuperados, seriam corrigidos com juros desde a data do pagamento indevido.

Portanto, a decisão não apenas trará segurança para operações futuras, mas também poderá reparar cobranças consideradas indevidas no passado recente.

O Que Fazer Agora?

Embora o cenário seja otimista, o julgamento ainda não foi concluído. É fundamental que empresas e investidores do setor imobiliário acompanhem o desfecho no STF. Quem está em fase de planejamento de uma holding ou de outra operação societária que envolva imóveis deve buscar assessoria jurídica para avaliar os riscos e os benefícios de aguardar a decisão final ou de já se antecipar por via judicial. Para aqueles que já pagaram o imposto nos últimos cinco anos, o ideal é começar a organizar a documentação para uma eventual ação de repetição de indébito.

A equipe tributária do Pallotta, Martins Advogados pode ajudar.

Por Marcos Martins

Graduado em Direito pelo Mackenzie, Especialista em Direito Tributário pela Gvlaw, Capacitação em Contabilidade Tributária pela PUC/SP;
Advogado atuante nas áreas tributário e societário;
Palestrante in company;
Docente em instituições privadas (ESA São Paulo e UNIP);
Autor de diversos artigos em sites e revistas especializadas.