Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): como funcionará o “CPF dos imóveis” da Reforma Tributária

A Reforma Tributária trouxe diversas mudanças para o sistema tributário brasileiro, e uma das novidades mais relevantes é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Regulamentado pela Receita Federal em agosto de 2025, o CIB tem como objetivo centralizar dados de imóveis urbanos e rurais em uma base única, funcionando como um verdadeiro “CPF dos imóveis”.

A proposta busca aumentar a transparência, reduzir fraudes e modernizar o controle tributário sobre transações imobiliárias, mas especialistas alertam para possíveis impactos no aumento da carga tributária.

O que é o CIB?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um sistema nacional que reunirá informações fornecidas por municípios, cartórios, Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR) e pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU).

Cada imóvel terá um código único de identificação, que deverá ser usado em escrituras, contratos de locação, registros e operações societárias envolvendo bens imóveis.

Com isso, a Receita Federal terá acesso a dados mais confiáveis para o monitoramento de receitas imobiliárias, facilitando a fiscalização e a apuração de tributos como o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Objetivos do CIB

• Criar um inventário nacional de imóveis.

• Reduzir a subavaliação de imóveis em transações.

• Aumentar a segurança jurídica nas operações imobiliárias.

• Modernizar a comunicação entre cartórios, municípios e Receita Federal.

• Fornecer um valor de referência atualizado anualmente, que servirá como parâmetro para a apuração de tributos.

Impactos para os contribuintes

Segundo especialistas em direito tributário, a criação do CIB pode aumentar a carga tributária em alguns casos. Isso porque o valor de referência do imóvel, atualizado pela Receita, poderá ser utilizado para questionar transações feitas com valores inferiores ao de mercado.

Na prática, contribuintes que subavaliam imóveis em escrituras para reduzir impostos como ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) poderão ser autuados.

Além disso, cartórios, incorporadoras e contribuintes terão que adaptar rotinas e sistemas para atender às novas exigências, o que pode gerar custos adicionais.

Cronograma de implementação

• 2025: regulamentação inicial (IN 2.275/2025).

• 2026: fase de testes do sistema CIB.

• 2027: início oficial do uso do CIB vinculado ao IVA Dual (IBS e CBS).

Durante 2026, os cartórios e contribuintes poderão se adaptar ao novo modelo sem penalidades. A partir de 2027, o CIB passará a ser exigência obrigatória.

Vai dificultar a sonegação?

Sim. A centralização de informações permitirá cruzamento de dados em tempo real entre Receita Federal, estados e municípios. Isso deve reduzir a sonegação e fraudes imobiliárias, além de dar mais previsibilidade ao setor.

Conclusão

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um marco de modernização no sistema tributário e imobiliário do país. Apesar de trazer mais transparência e segurança jurídica, também exige atenção de contribuintes e empresas, pois pode resultar em maior fiscalização e aumento de carga tributária em certas operações.

Para empresários, incorporadoras, investidores e até mesmo famílias que utilizam imóveis em planejamentos patrimoniais, acompanhar a implementação do CIB será essencial para evitar riscos e aproveitar oportunidades.

Fonte: jota

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