Incidência do IBS e da CBS no Mercado Imobiliário e o Debate sobre a Locação por Temporada

A promulgação da Emenda Constitucional nº 132/2023 e da Lei Complementar nº 214/2025 alterou de forma profunda a estrutura tributária brasileira, substituindo tributos como PIS, Cofins, ISS e ICMS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

No setor imobiliário, essas mudanças representam um marco regulatório inédito, pois passam a incidir sobre operações de compra e venda de imóveis e sobre determinadas hipóteses de locação, inclusive a locação por temporada.

IBS e CBS no Setor Imobiliário

Pessoas Jurídicas

Empresas como incorporadoras, construtoras e holdings patrimoniais que exploram a locação ou venda de imóveis passam a ser contribuintes do IBS e da CBS.

• Base de cálculo: valor da operação (art. 12 da LC 214/2025).
• Exclusões: IPTU, condomínio e emolumentos (art. 255).

Pessoas Físicas

A tributação também alcança pessoas físicas em determinadas situações:

• Receita anual de locação acima de R$ 240 mil com mais de três imóveis → contribuinte regular.
• Receita acima de R$ 288 mil no ano-calendário, mesmo com um único imóvel → contribuinte regular.

Essa regra diferencia o locador eventual do locador profissional, que passa a ser equiparado às empresas.

Base de Cálculo e Alíquotas

• Base de cálculo: valor da operação, incluindo encargos, juros e seguros.
• Exclusões: IPTU, emolumentos e condomínio.
• Reduções de alíquotas previstas:
  • 50% nas operações de compra e venda de imóveis.
  • 70% nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento.

Com isso, uma alíquota estimada de 28% pode cair para 14% na venda e 8,4% na locação.

Natureza Jurídica da Locação por Temporada

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) define a locação por temporada como contrato residencial, destinado a moradia transitória, por até 90 dias. Trata-se de uma obrigação de dar (cessão de uso), e não de fazer, característica de prestação de serviços.

A LC 214/2025, no entanto, em seu artigo 253, equipara a locação de imóveis por temporada às atividades de hotelaria e hospedagem, sujeitando-a à tributação pelo IBS e pela CBS. Essa equiparação gera conflito entre:

• O direito civil e constitucional, que reconhece a locação como cessão de uso.
• A legislação complementar, que a trata como prestação de serviços.

Debates Constitucionais

A equiparação da locação a um serviço abre espaço para teses de inconstitucionalidade:

• Violação do art. 156, III, da Constituição: locação não é serviço.
• Legalidade tributária: desvio de tipicidade ao tributar obrigação de dar como obrigação de fazer.
• Segurança jurídica: mudança de regime tributário causa instabilidade no setor.
• Capacidade contributiva: onera pessoas físicas que usam a locação como complemento de renda.
• Direito de propriedade e livre iniciativa: pode desestimular investimentos em imóveis para temporada.

Exemplo Prático

Imagine Maria, que possui quatro imóveis alugados em uma cidade turística, com receita anual de R$ 250 mil.

• Antes: tributada apenas pelo Imposto de Renda.
• Agora: enquadrada como contribuinte regular, sujeita a IBS/CBS.
• Impacto: alíquota de aproximadamente 8,4%, resultando em R$ 21 mil adicionais em tributos.

A implementação do IBS e da CBS no mercado imobiliário representa um avanço na simplificação tributária, mas também um choque conceitual.
Enquanto a Constituição e a legislação civil reconhecem a locação como cessão de uso, a LC 214/2025 a equipara à prestação de serviços de hospedagem.

Esse conflito jurídico projeta um cenário de insegurança tributária e abre caminho para discussões judiciais, que certamente marcarão os próximos anos no setor imobiliário.

Fonte: Consultor jurídico

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