Reforma Tributária e IVA: quais os impactos no mercado imobiliário?

A aprovação da reforma tributária no Brasil trouxe um novo elemento ao debate econômico: a criação do Imposto sobre Valor Agregado (IVA). Essa mudança, que unifica tributos como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS, promete simplificar o sistema, mas também impõe desafios relevantes para o setor imobiliário.

Neste artigo, exploramos os principais efeitos esperados da aplicação do IVA nas atividades de aquisição, venda, construção e locação de imóveis, e como isso pode transformar a lógica do mercado.

Construção civil e créditos tributários

Um dos pontos mais discutidos é a possibilidade de a construção civil gerar créditos tributários sobre insumos adquiridos. Em teoria, essa alteração pode ser positiva, mas a utilização desses créditos dependerá da tributação das saídas, ou seja, da venda ou locação dos imóveis.

Esse fator pode afetar diretamente o fluxo de caixa das empresas, comprometendo a neutralidade esperada do novo modelo tributário.

Venda de imóveis: risco de aumento da carga tributária

Para incorporadoras e construtoras, a substituição do regime atual por um sistema de IVA pode representar um aumento na carga tributária, especialmente se não forem criadas regras específicas de transição.

Hoje, o Regime Especial de Tributação (RET) garante benefícios importantes. Caso não exista uma adaptação desse modelo ao IVA, os custos podem subir e impactar os preços finais para consumidores.

Locação de imóveis: novas preocupações

Atualmente, a locação residencial não é tributada pelo ISS. Porém, com o IVA, essa imunidade pode ser revista, gerando impacto direto para locadores e locatários.

Um possível reajuste nos aluguéis é apontado como alternativa de compensação, mas isso pode pressionar o acesso à moradia, especialmente em grandes cidades, onde os custos já são elevados.

Investimentos imobiliários sob incerteza

O IVA também gera dúvidas sobre a atratividade dos investimentos imobiliários.

• Pequenos investidores: podem se sentir desestimulados diante da maior complexidade tributária e possível aumento de custos.

• Grandes incorporadoras e fundos de investimento: têm mais estrutura para adaptação, mas ainda enfrentam incertezas quanto à apropriação de créditos, não cumulatividade parcial e regras de transição.

Essas indefinições podem levar a uma desaceleração de lançamentos e novos projetos, comprometendo o dinamismo do setor.

A importância da regulamentação

Os impactos do IVA no mercado imobiliário dependerão, em grande medida, da regulamentação infralegal. Entre os pontos-chave estão:

• definição clara sobre a tributação da locação residencial;

• regimes específicos para habitação social e incorporação imobiliária;

• adaptação do RET ou criação de modelos compensatórios.

A previsibilidade tributária será essencial para manter a confiança dos investidores e a competitividade do Brasil frente a outros países emergentes.

Conclusão: desafios e oportunidades do IVA no setor imobiliário

A implementação do IVA representa um redesenho estrutural no mercado imobiliário brasileiro. Apesar dos riscos — como aumento da carga tributária, impacto nos aluguéis e incertezas regulatórias —, também há oportunidades de modernização, desde que acompanhadas por segurança jurídica e estabilidade normativa.

O sucesso do novo modelo dependerá de sua capacidade de promover justiça fiscal sem comprometer o crescimento econômico e o acesso à moradia, dois pilares fundamentais para um desenvolvimento urbano sustentável.

Fonte:  Conjur

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