Como fica a tributação da cessão gratuita de imóveis após a reforma tributária

Em 30 de setembro de 2025

A reforma tributária trouxe mudanças relevantes para o setor imobiliário, especialmente no que diz respeito à cessão gratuita de imóveis. Antes, a tributação estava concentrada no Imposto de Renda (IR) sobre os valores efetivamente recebidos de aluguel. Agora, a incidência também alcança operações sem cobrança de aluguel, por meio da figura do “aluguel presumido” e da aplicação da CBS e do IBS.

Neste artigo, explicamos como funciona essa tributação, os riscos fiscais envolvidos e as alternativas que empresas e pessoas físicas devem considerar.

Tributação antes da reforma

Até então, a regra era:

Pessoa física: IR incidente sobre o valor de aluguel recebido, com alíquota progressiva de 7,5% a 27,5%.
Pessoa jurídica: opção pelo lucro presumido, com carga efetiva entre 11% e 14% sobre a receita de aluguel.

Além disso, o Regulamento do Imposto de Renda (RIR) já previa a possibilidade de o Fisco presumir rendimento equivalente a 10% do valor venal ou do IPTU nos casos de cessão gratuita.

O que muda com a reforma tributária

Com a Lei Complementar nº 214/2025, o conceito de fornecimento não oneroso de bens e serviços foi reforçado. Isso significa que:

O IBS e a CBS incidem sobre cessões gratuitas de imóveis ou a preços inferiores ao de mercado.
Mesmo sem receita de aluguel contratual, pode haver presunção de rendimento, sujeitando o contribuinte ao IR, à CBS e ao IBS.

Em resumo: a cessão gratuita de imóveis passa a ser tributada, salvo quando formalizada com contratos de locação a valores de mercado.

Impactos para pessoas físicas e jurídicas

Pessoas físicas

A alíquota máxima do IR pode chegar a 35% após a reforma.
A cessão gratuita pode gerar “aluguel presumido”, atraindo IR, CBS e IBS.
Benefícios fiscais são mais limitados e com poucas deduções.

Pessoas jurídicas

A carga tributária, antes de 11% a 14%, pode subir para até 19%.
Também há risco de tributação sobre receitas presumidas em cessões gratuitas ou com valor abaixo de mercado.
Além disso, existe a possibilidade de vedação de créditos relacionados a esses imóveis, conforme o artigo 57 da nova lei.

Custos adicionais a considerar

Na reorganização patrimonial, além da tributação, também entram em jogo:

ITBI: pode ser afastado em casos de integralização de capital.
ITCMD: aplicável em transmissões por herança ou doação, podendo ter reduções.
IPTU: repassado ao novo titular.
Emolumentos cartorários: necessários para registro da transferência.
Ganho de capital: se houver alienação do imóvel pelo atual proprietário.

Alternativas e planejamento

Apesar do aumento da carga fiscal, a utilização de pessoas jurídicas (holdings patrimoniais) segue sendo uma das opções mais vantajosas. Para reduzir riscos, recomenda-se:

Formalizar contratos de locação onerosa com valores de mercado.
Evitar a cessão gratuita ou a preços simbólicos, que podem ser enquadrados como aluguel presumido.
Planejar previamente os custos tributários e cartorários envolvidos.

Assim, é possível minimizar contingências fiscais e manter a eficiência no planejamento patrimonial e sucessório.

A reforma tributária reforça a tributação sobre a cessão gratuita de imóveis, estendendo o alcance do IR, da CBS e do IBS para situações antes pouco fiscalizadas.

O contribuinte – seja pessoa física ou jurídica – precisa revisar sua estratégia patrimonial, considerando tanto os novos tributos quanto os custos adicionais envolvidos. Com planejamento adequado, ainda é possível aproveitar benefícios e reduzir riscos fiscais.

Fonte: reforma tributária

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