Locação por temporada: neutralidade tributária sem burocracia

A locação por temporada cresceu exponencialmente com plataformas como Airbnb e Booking, levando imóveis de lazer e apartamentos de moradores para o centro da economia do turismo. Hoje, a oferta vai de anúncios esporádicos a dezenas de reservas mensais, competindo diretamente com hotéis e pousadas, não com a locação residencial de longo prazo.

O princípio que deve guiar a tributação desse mercado é a neutralidade, prevista na EC 132/2023 e detalhada na LC 214/2025. Neutralidade significa igualar a carga tributária entre atividades concorrentes, sem criar distorções ou preferências artificiais, mas sem impor a mesma burocracia.

A tributação da locação por temporada

O PLP 68, que originou a LC 214, enquadrou a locação por temporada no regime da hotelaria para fins de IBS/CBS, permitindo que:

• Operações de temporada sigam a lógica não cumulativa (débito menos crédito) quando o fornecedor está no regime regular;

• O tratamento fiscal seja coerente com a atividade econômica de hospedagem, e não com locação residencial.

Para locação residencial e comercial, a lei define critérios objetivos para pessoa física contribuinte:

• Receita anual acima de R$ 240 mil;

• Exploração de mais de três imóveis.

No entanto, o relatório do PLP 108 aprovado na CCJ do Senado sugeriu somar receitas e quantidade de imóveis de temporada aos da locação residencial/comercial, criando distorções e risco de exclusão do Simples Nacional para anfitriões eventuais.

Equívocos comuns

Equívoco 1: temporada é locação residencial com outro nome

• Correção: a temporada concorre com hotelaria, não com moradia; critérios da locação residencial não devem ser aplicados.

Equívoco 2: todo anfitrião deve ser contribuinte regular

• Correção: para quem aluga esporadicamente, exigir débito e crédito gera burocracia desnecessária. Plataformas podem centralizar o recolhimento.

Caminhos para neutralidade sem burocracia

O ideal seria criar um regime simplificado para locação por temporada:

• Regime cumulativo via plataformas, com alíquota única de IBS/CBS;

• Isenção de obrigações acessórias para anfitriões ocasionais;

• Regime não cumulativo padrão para quem profissionaliza a oferta, como hotéis.

Na falta de regime específico, recomenda-se corrigir o PLP 108:

• Alinhar critérios de pessoa física contribuinte aos da hotelaria;

• Manter simplicidade e razoabilidade para locações esporádicas.

A LC 214 acertou ao enquadrar a locação por temporada como hospedagem. A neutralidade exige:

• Tributação equivalente à hotelaria para concorrência justa;

• Cobrança simplificada para anfitriões eventuais;

• Preservação da eficiência e previsibilidade do sistema tributário.

O Senado ainda pode ajustar a rota, garantindo que consumidores escolham hospedagem por preço, localização e serviço, e não por vantagem tributária artificial.

Fonte: jota

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