Como vai ficar a tributação da cessão gratuita de imóveis após a reforma tributária

A reforma tributária trouxe mudanças significativas para quem possui imóveis destinados à venda ou locação. Além de impactar a tributação de alugueis, a nova legislação reforçou regras já existentes sobre a cessão gratuita de imóveis, criando o chamado “aluguel presumido”.

Neste artigo, vamos detalhar o que muda para pessoas físicas e jurídicas, os riscos da cessão gratuita e como alinhar a gestão patrimonial à nova realidade tributária.

O que é o aluguel presumido?

Pelo Regulamento do Imposto de Renda (art. 41, §1º), quando um imóvel é cedido gratuitamente, presume-se um rendimento equivalente a 10% do valor venal ou do valor constante na guia do IPTU.

Isso significa que, mesmo sem recebimento efetivo de aluguel, a Receita Federal pode considerar que houve um ganho e tributar o proprietário.

Impacto da reforma tributária na cessão gratuita

A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), reforçou essa presunção, ampliando sua aplicação:

• O IBS e a CBS passam a incidir sobre fornecimentos não onerosos ou realizados a valor inferior ao de mercado.

• Imóveis cedidos a terceiros, de forma gratuita ou com aluguel abaixo do valor de mercado, podem ser tributados como se houvesse receita efetiva.

Na prática, a cessão gratuita pode gerar tributação pelo IR, IBS e CBS, mesmo que não exista renda recebida.

Carga tributária antes e depois da reforma

Para pessoas físicas

• Antes: IR sobre aluguéis até 27,5%.

• Depois: Alíquota máxima do IR pode chegar a 35%.

• Além disso, a cessão gratuita pode ser enquadrada como aluguel presumido, atraindo também a incidência de IBS e CBS, quando aplicável.

Para pessoas jurídicas

• Antes: tributação entre 11% e 14% pelo lucro presumido.

• Depois: carga pode chegar a 19%, incluindo possível presunção de receita sobre imóveis cedidos gratuitamente ou abaixo do valor de mercado.

Riscos adicionais para o contribuinte

Além da tributação, a reforma trouxe um ponto crítico: a vedação ao crédito de custos e despesas relacionados a imóveis cedidos gratuitamente.

Conforme o art. 57, §5º da Lei Complementar nº 214/2025, quando o imóvel é cedido sem cobrança ou com valor abaixo do mercado, as despesas relacionadas podem não ser aproveitadas como crédito tributário.

Isso aumenta o impacto financeiro da decisão de manter a cessão gratuita.

Transferência de imóveis para holdings patrimoniais

Com o aumento da carga tributária para pessoas físicas, muitas têm buscado transferir imóveis para holdings patrimoniais.

Apesar da redução de impostos em alguns cenários, essa estratégia deve ser avaliada com cautela, considerando:

• ITBI e ITCMD aplicáveis;

• emolumentos cartorários;

• ganho de capital na transferência;

• risco de presunção de aluguel e tributação pela CBS/IBS.

Estratégias para reduzir riscos

Para evitar problemas fiscais e reduzir exposição, especialistas recomendam:

1. Formalizar contratos de locação onerosos, com valores compatíveis ao mercado.

2. Revisar a gestão patrimonial, considerando a melhor estrutura jurídica (pessoa física x jurídica).

3. Analisar impactos no fluxo de caixa e nas obrigações acessórias.

4. Buscar planejamento tributário especializado para evitar contingências.

A reforma tributária reforça a necessidade de atenção à cessão gratuita de imóveis. O conceito de aluguel presumido, agora também atrelado ao IBS e à CBS, amplia a carga tributária e aumenta os riscos fiscais.

A melhor estratégia é alinhar a gestão patrimonial à nova legislação, garantindo contratos formais, planejamento adequado e segurança jurídica para evitar autuações.

Fonte: reforma tributária

Precisa de auxílio Tributário? Fale com nossos especialistas! →